Первостепенным документом, подтверждающим процесс купли-продажи, выступает, естественно, соглашение купли-продажи. Соглашение купли-продажи коммерческой недвижимости, находящейся в Украине, может устанавливаться лишь украинским правом. Но подобное требование не касается соглашения купли-продажи акций. В ситуации, когда хоть одна сторона договора - зарубежная компания, продажа акций компании может регулироваться зарубежным законодательством.
Использование зарубежного законодательства гарантирует существенную гибкость в установлении взаимоотношений сторон процесса. В частности, нормативы английского законодательства, которое зачастую определяется сторонами в операциях купли-продажи, воссоздают столетний приобретенный опыт в операциях такого типа. Для покупателя достоинством английского законодательства является обеспечение продающей стороной уверений и гарантий относительно покупаемого недвижимого имущества.
Таким образом, продающая сторона должна предоставлять покупателю всю информацию, которой она владеет, о реализуемой офисной недвижимости на время продажи. Смысл гарантий заключается в следующем: если открывается несовпадение сообщенной информации и реальности, продавец обязан будет компенсировать покупателю связанный с этим ущерб. При этом продавец может защитить себя путем выявления покупателю определенных негативных факторов в дополнении к соглашению. Естественно, список раскрытых несовпадений не может даваться покупателю в день окончательного заключения соглашения и стать шокирующим известием для покупателя. Сумма ущерба, как правило, лимитируется общей суммой операции. Помимо этого, продавец вправе лимитировать действие гарантий скоординированным между сторонами термином. Конечно, продавец не обязан отвечать за ущерб, проявившийся после того, как коммерческая недвижимость передана.
Обеспечение гарантий – это существенный пункт переговоров между сторонами и особое испытание для обеих сторон соответствия реализуемой коммерческой недвижимости оговоренному состоянию. Покупатель, при этом, ручается продавцу в своих правах на оформление соглашения и выплату оговоренной стоимости.
В операциях купли-продажи офисной или коммерческой недвижимости стороны не редко достигают соглашения о внесении гарантийного депозита для гарантии намерений покупателя оформить соглашение и провести операцию. Оговоренные в украинском законодательстве способы финансового обеспечения, подобно авансу и задатку, формируют достаточно строгие рамки их использования. Одно из достоинств иностранного законодательства – это потенциал для улаживания условий по депозиту в соглашении, регулируемом иностранным законодательством. Соглашение о депозите иногда определяет оплату средств на баланс эскроу и определяет эпизоды его возвращения покупателю приходом неких обстоятельств, что дает возможность предусмотреть гарантию интересов стороны продавца и покупателя.
Подписание соглашения и конечный этап.
Заключив соглашение купли-продажи, стороны берут на себя установленные обязательства. Окончание операции имеет в виду исполнение таких обязательств - передача прав собственности и внесение покупной стоимости.
Между заключением соглашения купли-продажи и окончанием операции может пройти достаточно времени - от пары дней до полугода. Такой период времени обычно требуется для исполнения начальных условий операции, перечисленные в соглашении. В частности, в качестве такого условия возможно основание компаний, нужных для реализации последовательности сделки, приобретение разрешений и дальнейших координирований, а также устранение некоторых выявленных изъянов в покупаемом строении. Помимо этого, времени требует и окончание сделки - получение стоимости коммерческой недвижимости продавцом и передачи права собственности покупателю.
Так как фиксация передачи прав и перечисление финансов нуждается в следовании группе формальных процедур, синхронное исполнение этих шагов неосуществимо. Эта часть нередко провоцирует достаточно обстоятельные споры между сторонами. Помимо этого, окончание нередко вызывает выполнение процедур в разных юрисдикциях. В частности, передача акций нуждается во внесении исправлений в регистрационную книгу акций, которая проводится в месте регистрации общества (иногда за границей). В перечислении финансов зачастую задействуется некоторое число банков, а правовые и технические документы на строение, по причине огромных размеров, как правило, отдаются там, где расположена недвижимость.
В действительности завершение осуществляется синхронно в нескольких точках. Представители сторон соглашения располагаются, в частности, в помещении нотариуса, который осуществляет операцию, или, когда допускается, в банковском заведении, в котором совершается перечисление финансов. Как правило, продавец оформляет директиву на передачу акций, но не фиксирует в ней дату до получения денег. Когда покупатель выдает директиву на оплату, продавец отпускает нужные установки для передачи акций. После принятия денег представители стороны продавца берут документацию, свидетельствующую о передаче акций, а технические эксперты покупателя берут нужную документацию по купленному строению. Когда счета стороны продавца и покупателя лежат в одном банке, передача покупной стоимости отнимает всего пару минут. Но случается, что на перевод денег уходит от пары часов до суток.
Для обеих сторон получение денег или недвижимости по операции с покупкой-продажей коммерческой недвижимости - это предмет первостепенной тревоги. Для гарантии соблюдения интересов покупателя и продавца существуют некоторые действия, в частности, задействовать эскроу. По обоюдному согласию сторон в эскроу возможна, помимо денег, передача документации. При поступлении информации о получении банком предусмотренных в соглашении эскроу элементов (в частности, директив для передачи акций) и финансовых средств осуществляется синхронная их передача сторонам. Необходимо учитывать, что банк не занимается контролем содержания депонируемой документации. Потому представители сторон обязаны засвидетельствовать банку, что вручаемая в эскроу документация отвечает уговору.
Естественно, каждая сделка купли-продажи обладает присущими лишь ей свойствами. Вследствие этого и соглашение купли-продажи, и операция окончания нуждаются в личном подходе и скрупулезной разработке.